Bautechnische Gutachten decken Baumängel, Bauschäden und Reparaturnotwendigkeiten an der Immobilie auf. Diese geben Auskunft über Ursachen und enthalten Angaben über empfohlene Maßnahmen und die zu erwartenden Kosten.
Die Gutachten bilden die Grundlage für die notwendigen Reparaturen / Sanierungen, dienen der Streitschlichtung und führen zur Feststellung des Verursachers.

Für folgende Bereiche werden Gutachten im eigenen Büro erstellt:

  • Baumängelgutachten
  • Bauschadensgutachten
  • Bautenstandsfeststellung
  • Holzschutzgutachten
  • Beweissicherungsgutachten
  • Mitwirkung bei der Abnahme
  • Bestandsaufnahme und Beurteilung des bautechnischen Zustandes
  • Abnahmen und Beurteilung von Bauleistungen und Bauvorhaben

Preise: zum Nachweis: 55,00 €/h incl. Mehrwertsteuer, zuzüglich Fahrtkosten und Nebenkosten


Baumängelgutachten
Definition Baumangel

Ein Mangel eines Bauwerks ist eine Bauwerksbeeinträchtigung, die Ausfluss der Verletzung von Vertragspflichten ist.
Die Erscheinungsformen solcher Vertragswidrigkeiten können dreifacher Art sein:

  1. Fehler die den Wert oder die Tauglichkeit des vertraglich geschuldeten Werkes zu dem gewöhnlichen oder dem nach dem Vertrag vorausgesetzten Gebrauch aufheben oder mindern,
  2. Das Fehlen vertraglich zugesicherter Eigenschaften, seien es Funktionen oder Merkmale,
  3. Verstöße gegen allgemein anerkannte Regeln der Technik (siehe hierzu § 633 Abs. 1 BGB und § 3 Nr. 1 VOB/B).
Wesentlich für einen Mangel ist also zum einen eine objektbezogene Bauwerksbeeinträchtigung durch Unzulänglichkeiten bei der Errichtung, wodurch ein vertraglich vereinbarter SOLL-Wert nicht erreicht wird, zum anderen eine Vertragswidrigkeit des Verursachenden. Eine vertragswidrige Bauwerkserrichtung ist dann anzunehmen, wenn diese entweder in einer fehlerhaften Ausführung (u.a. Oberaufsicht) liegt oder in der Verwendung untauglichen Materials.

Auf eine kurze Formel gebracht:
Unzulänglichkeit + damit vertragswidrige Bauweise = Baumangel


Bauschadensgutachten
Definition Bauschaden

Bauschäden sind Auswirkungen von Fehlern (nicht erfüllter vorgeschriebener oder vereinbarter Forderungen bzw. Eigenschaften), die die Stand- und/oder Tragsicherheit bzw. die Funktions- und/oder Gebrauchssicherheit innerhalb der normalen Nutzungsdauer des Bauwerkes/Gebäudes beeinträchtigen. (Also alle unbeabsichtigten Veränderungen an Bauwerken/Gebäuden, die während ihrer Herstellung und Nutzung eintreten.)

Ein Bauschaden ist ein Schaden am Bauwerk als Folge einer unzulänglichen und damit vertragswidrigen Bauwerkserrichtung oder als Folge einer unerlaubten Handlung. Im Unterschied zum Baumangel handelt es sich beim Begriff des Bauschadens nicht um die Unzulänglichkeiten der Bauwerkserrichtung selber, sondern um einen Schaden am Objekt, der sich als Folge eines oder mehrerer Baumängel darstellt.


Bautenstandsfeststellung

Unterschiedliche Standpunkte über die Art der Realisierung, Zeitverzüge gegenüber dem planmäßigen Ablauf bei der Realisierung von Bauvorhaben führen mitunter zu Streitigkeiten und zur Lösung geschlossener Verträge.
Wie aber ist der Bautenstand, welche Gewerke wurden zu welchen Anteilen realisiert, wie hoch sind die notwendigen Restleistungen und mit welcher Qualität wurden die Leistungen ausgeführt. Fragen, die objektiv und unparteiisch durch den Sachverständigen zu beantworten sind.


Beweissicherungsgutachten
Bedeutung der Beweissicherung

Sowohl zur Abwehr ungerechtfertigter Forderungen von Nachbarn und Anliegern als auch zur fairen Regulierung von tatsächlich durch die Errichtung des Bauwerkes eintretenden Nachteile für Dritte, muss vor dem Baubeginn der bestehende Zustand in verbindlicher und zweifelsfreier Form festgestellt werden. Dies betrifft vor allem den Zustand von benachbarten Gebäuden und Anlagen, wie Versorgungs- und Entsorgungseinrichtungen. Etwa bestehende Immissionen von Lärm, Abluft, Erschütterungen usw. gewinnen dabei heute an Bedeutung. Bei einer solchen Beweisscherung kommt es sehr wesentlich auch auf die richtige Form des Vorgehens an.


Mitwirkung bei der Abnahme

Grundlagen zur Bauabnahme
Folgende Arten der Abnahme können unterschieden werden:

  • förmliche Abnahme nach VOB/B § 12 Nr. 4
  • stillschweigende Abnahme, die einen Abnahmewillen des Bestellers durch konkludentes Verhalten voraussetzt und unterstellt
  • fiktive Abnahme nach VOB/B § 12 Nr. 5
Bei der förmlichen Abnahme muss zwischen den Stadien fachtechnische und rechtsgeschäftliche Abnahme differenziert werden.

Rechtsfolgen und Wirkungen der Abnahme

  1. Die Abnahme gehört zu den Hauptpflichten des Auftraggebers. Sie ist eine einseitige Willenserklärung des Bauherrn und ist nicht anfechtbar.
  2. Mit der Abnahme wird durch den Auftraggeber erklärt, dass der Vertrag erfüllt ist. Damit verbleiben ihm nur noch die Gewährleistungsansprüche nach VOB/B § 13 Nr. 5-7. Das uneingeschränkte Recht auf Nachbesserung vor der Abnahme entfällt. Die Verjährungsfrist des Gewährleistungsanspruchs beginnt mit der Abnahme
    (VOB/B § 13 Nr. 4).
  3. Die Vorleistungspflicht und das Erfüllungsstadium des Auftragnehmers endet. Der Unternehmer hat Anspruch auf die vertraglich vereinbarte Vergütung, sofern diese nicht durch Mängel eingeschränkt ist.
  4. Der Auftraggeber muss sich ihm bekannte Mängel bei der Abnahme eindeutig schriftlich vorbehalten (VOB/B § 12 Nr. 4). Dies betrifft Mängel, die als solche erkannt werden können und nicht verdeckt sind:
    • eine unvollständige Leistung,
    • eine nicht den Plänen und dem Leistungsverzeichnis voll entsprechende Leistung,
    • ein Verstoß gegen die anerkannten Regeln der Technik und die einschlägigen Normen,
    • das Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft.
  5. Fällige Vertragsstrafen können nur geltend gemacht und aufgerechnet werden, wenn sie vom Auftraggeber bei der Abnahme vorbehalten wurden
    (VOB/B § 11 Nr. 4).
  6. Die Beweislast für die vertragliche Ausführung geht vom Auftragnehmer auf den Auftraggeber über (§ 363 BGB). Nach der Abnahme muss der Bauherr bei Mängeln Verschulden des Auftragnehmers nachweisen.
Mit der Abnahme geht die Gefahr für Beschädigung oder Zerstörung der Bauleistung auf den Auftraggeber über (VOB/B § 12 Nr. 6). Die Schutzpflicht des Auftragnehmers für sein Werk endet (VOB/B § 4 Nr. 5).


Durch den Sachverständigen erfolgt eine Mitwirkung bei der fachtechnischen Abnahme als Voraussetzung für eine rechtsgeschäftliche Abnahme.


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